한국주택금융공사 주택연금이 노후준비에 왜 필요한지 부터 주택연금이 무엇인지 그리고 가입조건과 신청절차까지 알아보겠습니다. 우선 주택연금의 필요성에 대해서 알려드리겠습니다.
대한민국은 2000년대에 이미 전체 인구 중 65세 이상 노인 인구 비율이 7%이상인 ‘고령화 사회’에 진입했습니다. 2010년대에는 저출산과 고령화의 진행으로 노인 인구 14%이상인 ‘고령 사회’에 진입했습니다. 그리고 현재 대한민국은 노인 인구 20%이상인 ‘초고령 사회’ 진입을 목전에 두고 있습니다. 최근 공개된 통계청 자료에 의하면 2025년에 20.5%로 초고령 사회에 진입할 것이라고 예측하고 있습니다. 대한민국은 현재 증가하는 노인 인구 수 대비 노인 인구를 부양할 수 있는 청・장년층이 점점 줄고 있습니다. 이와 함께 국민연금 고갈시기도 함께 앞당겨지고 있습니다. 뿐만 아니라 국민연금을 65세에 수령하기 시작하면 한달에 약 30만원을 수령할 수 있습니다. 30만원 이외에 노후준비를 위해 모아둔 목돈 또는 추가 소득이 없다면 기본적인 생활을 유지하기 턱없이 부족한 금액입니다. 그래서 노후 준비중이라면 주택연금에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
주택연금이란
주택연금은 소유하고 있는 주택을 담보 설정하여 일정한 금액을 평생 받는 동시에 거주할 수 있는 제도입니다. 주택연금 가입자가 사망해도 배우자에게 연금이 지속적으로 지급됩니다. 그리고 모두 사망시에는 사후 정산을 받습니다. 정산할 때는 주택 처분 가격이 연금 지급액보다 작을 경우 한국주택금융공사에서 차액을 부담합니다. 반대로 주택 처분 가격이 연금 지급액보다 클 경우에는 남은 금액은 상속인에게 상속됩니다. 가입기간 동안 주택 가격의 변동은 연금 지급액에 반영되지 않습니다.
주택연금은 다른 공적연금을 받으면서 같이 받을 수 있습니다. 공적연금에는 국민연금, 공무원 연금, 사학 연금, 군인연금 그리고 별정우체국 연금이 있습니다. 이 연금으로 부족할 경우에는 추가로 주택연금까지 가입하여 노후생활을 부족함 없이 생활할 수 있습니다. 그리고 주택연금의 본질은 주택담보 대출 입니다. 대신 일반 주택담보 대출과 다르게 주택을 담보로 받은 대출금을 국가에서 연금형태로 지급해주는 것 입니다. 그리고 주택연금 가입 후 연금형태로 받는 월지급금은 소득에 포함되지 않습니다.
가입조건
가입하기 위해서는 부부 중 한 분만 대한민국 국적을 가지고 있으면 가입이 가능합니다. 두 분 중 나이가 젊으신 분을 기준으로 만 55세 이상이어야 합니다. 주택가격이 동일할 경우 연령이 낮으면 낮을수록 월지급금이 줄어들고 연령이 높을수록 높을수록 많아지게 됩니다. 그리고 담보 설정할 주택은 공시가격 기준 9억원 이하일 경우에만 신청이 가능합니다. 이때 주택 가격은 한국주택금융공사에서 인정한 시세로 적용됩니다. 아파트일 경우에는 한국부동산시세, KB 국민은행 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순서로 순차적으로 적용합니다. 아파트 이외 인터넷 시세가 없는 주택, 주거용으로 신고된 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다. 만약 부부 두 분 다 주택을 보유중이실 경우에는 합산된 가격이 9억원 이하이면 가입 가능합니다. 그리고 2주택자일 경우에는 3년 이내 한 주택을 처분하여 보유 주택이 9억원 이하가 되면 가입이 가능해집니다.
2023년에는 주택 공시가격 기준이 9억원에서 12억원으로 높이는 방안을 추진중이라고 합니다. 하지만 공시가격이 12억원으로 확대되더라도 연금규모는 변경 전인 공시가격 9억원에 맞춰 지급된다는 게 한국주택금융공사의 의견입니다.
신청절차
먼저 주택연금 설명서 및 체크리스트를 작성완료하고 필요 서류와 함께 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사에 방문하셔서 제출하면 신청 가능합니다. 직접 방문하지 않아도 출장도 가능하고 전화로도 신청이 가능합니다. 신청 후에는 공사의 심사를 거칩니다. 심사는 위 언급된 가입조건을 토대로 심사를 하고 심사 후에 공사가 담보를 취득 후에 약정서를 체결하고 근저당권까지 설정하면 공사는 대출 받을 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 가서 대출약정을 체결하고 월지급금을 받으면 됩니다. 이때 첫 월지급금을 받을 때 담보설정 하면서 발생된 등기수수료, 등록면허세, 인지세와 같은 비용을 정산할 수 있습니다.
필요 서류
- 주택연금 신청서
- 주민등록등본(배우자 포함)
- 주민등록 전입세대 열람표
- 가족관계증명서(담보주택을 공동으로 소유한 배우자의 가족관계증명서 포함)
- 담보주택 등기사항 증명서
- 담보주택 소재지의 토지이용계획 확인서
- 개인(신용)정보 수집・이용・조회 제공 동의서(배우자 포함)
- 행정정보 공동이용 사전 동의서
신청 절차와 필요서류에 대해서 한국주택금융공사에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
가입비와 연보증료
주택연금 가입시 초기보증료를 납부해야 하고 연보증료는 매월 납부해야 합니다.
초기보증료는 가입비라고도 불리며 주택가격의 1.5%를 최초 월지급금 지급일에 납부합니다. 만약 ‘대출상환 방식’으로 가입하셨을 경우 주택가격의 1.0%를 지급하면 됩니다. 그래서 평가받은 주택가격에 따라 많게는 1,350만원에서 적게는 약 200만원정도 초기에 비용이 발생합니다.
연보증료는 보증잔액의 0.75%를 매월 납부하고 ‘대출상환 방식’에 경우에는 1.0% 매월 납부합니다.
보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 한국주택금융공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 그러므로 가입자는 직접 현금 납부할 필요 없습니다.
*보증잔액 = 지급받을 월지급급 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자
담보제공 방식
담보 제공 방식에는 ‘저당권 방식’과 ‘신탁 방식’ 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.
‘저당권 방식’은 가입자가 주택에 근저당권을 설정하면 한국주택금융공사가 금융기관에 보증서를 발급하고 그 보증을 토대로 연금대출을 지급하는 방식입니다.
‘신탁 방식’은 가입자가 주택 소유권을 한국주택금융공사에 신탁하면 공사가 보증서를 발급하여 보증서를 바탕으로 금융기관에서 연금대출을 해주는 방식입니다.
차이점은 ‘저당권 방식’은 등기상 소유권자가 가입자 명의로 되고 ‘신탁 방식’은 소유권자가 한국주택금융공사로 변경됩니다. (연금대출을 상환하면 언제든지 소유권을 자신의 명의로 변경할 수 있다. 주택의 관리와 세금은 모두 가입자가 부담합니다.)
소유권자 누구이냐 에 따라 가입자가 사망했을 때 연금이 배우자에게 승계방식에 차이가 발생합니다. ‘저당권 방식’은 배우자가 상속을 받아야 하기 때문에 자녀의 동의가 없으면 연금을 지속할 수 없게 됩니다. ‘신탁 방식’은 자녀 동의 없어 신탁계약에 따라 주택연금을 계속 받을 수 있다.
다른 차이점은 임대차 가능 여부입니다. ‘저당권 방식’은 보증금이 있는 전부 임대가 불가능하고 보증금이 없는 일부임대, 이전 승인 후 보증금 없이 전부 임대가 가능합니다. ‘신탁 방식’은 보증금 있는 일부 임대도 가능하고 공사로부터 이전 승인을 받으면 보증금이 있는 전부 임대까지 가능합니다.
주택연금 지급방식
지급방식은 연금수령 기간에 따라 지급 방식을 선택할 수 있는 ‘종신 방식’, ‘확정기간 방식’이 있고 ‘우대 방식’과 ‘대출상환 방식’이 있습니다.
‘종신 방식’은 담보 주택에 평생 거주하며 동시에 평생 연금을 지급 받는 방식입니다. ‘확정기간 방식’도 동일하게 담보 주택에 평생 거주하지만 미리 정한 기간 동안에만 연금을 받을 수 있습니다. 추가로 ‘종식 방식’과 ‘확정기간 방식’은 혼합 방식도 선택 가능합니다. 혼합 방식이란 한도 범위 내에서 수시로 인출 가능하게 설정하는 방식입니다. 그래서 혼합 방식을 선택할 때는 인출한도를 미리 정하고 그 범위 내에서 편하게 인출할 수 있습니다. 단, 인출금으로 주택구입, 임차자금, 도박, 투기 용도로는 사용할 수 없습니다. 목돈이 필요하여 한 번에 큰 금액을 인출할 수 있으나 월지급금이 줄어들 수 있고 인출한 금액에 복리로 이자가 붙는다는 점 알고 있으면 좋겠습니다.
‘우대 방식’은 기초연금 수권자를 대상으로 부부, 두 분이 2억 미만의 주택 1채를 소유하고 있을 때 해당됩니다. ‘우대 방식’이 적용되면 ‘종신 방식’보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 지급 받을 수 있습니다.
그리고 대출있는 아파트 주택연금은 ‘대출상환 방식’을 통해 대출금을 상환할 수 있습니다. 그래서 다른 방식보다 많은 인출한도를 설정할 수 있습니다.
*인출한도 : 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 연금의 일부를 떼어 설정해 둔 금액
월지급금 지급유형
월지급금 지급 유형에는 정액형, 초기증액형, 정기증가형 세 가지가 있습니다. ‘종신 방식’만 세 가지 유형 중에서 하나를 고를 수 있고 그 외에 ‘확정기간 방식’, ‘우대 방식’, ‘대출상환 방식’은 정액형으로 고정입니다.
‘정액형’은 매월 동일한 월지급금을 수령할 수 있고 ‘초기 증액형’은 가입 초기에 많은 월지급금을 수령하고 나중에는 적게 받는 유형입니다. ‘정기 증가형’은 처음에 적게 받고 점차 많이 받는 유형입니다. 증가 방식은 3년 마다 4.5%씩 일정하게 증액됩니다.
아래 링크를 통해 주택가격에 따라 월지급금을 얼마 받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.
변제시기・방법
- 부부 모두 사망
- 신탁 계약 위반
- 가입자 사망후 배우자에게 채무가 인수되지 않을 경우
- 주민등록을 이전
- 주택에 실제 거주하지 않을 경우
- 주택 소유권 상실 (신탁방식 제외)
- 추가 담보 제공 요청 불응 (저당권 설정 계약 또는 신탁 계약 무효, 취소될 경우
주택연금 전용 계좌
주택연금 전용계좌는 주택연금 지킴이 통장이라고 불리기도 합니다. 전용계좌는 연금을 안정적으로 받을 수 있도록 최저생계비인 185만원 이하의 금액은 압류가 금지됩니다. 그리고 전용계좌에는 월지급금 외 타입금은 할 수 없습니다. 대신 출금이나 이체는 자유롭게 하실 수 있습니다. 이 주택연금 전용계좌를 개설하려면 가까운 주택금융공사에 방문해도 되고 전화를 통해 발급받을 수 있습니다.
월지급금이 185만원 초과하는 분이 있을 수 있습니다. 이럴 경우에는 185만원은 전용 계좌로 받고 초과하는 금액은 본인 일반 계좌로 받으면 됩니다.
결론
주택연금은 만 55세 이상이신 분들에게 주거 안정과 동시에 소득 안정까지 제공하는 제도로 좋은 의의를 가지고 있습니다. 연금이 가입자에게만 보장되는 것이 아니라 배우자까지 보장된다는 점과 누적 월지급금이 주택 가격을 초과해도 초과분을 상속인에게 전가되지 않습니다. 그리고 주택 가격보다 연금을 덜 지급 받은 차액분은 상속인에게 상속되는 점까지 긍정적으로 평가됩니다. 추가로 세제 혜택을 누릴 수 있는 장점도 있습니다. 등록면허세, 재산세, 주택비용 이지비용 공제를 받을 수 있습니다.
하지만 가입자 입장에서 부동산 시장이 침체기일 때 가입할 경우 월지급금이 낮게 평가되고 나중에 주택 가격이 올라도 월지급금은 초기 산정된 주택가격으로 유지되기 때문에 주택 가격 상승분에 대해 배 아플 수 있습니다. 그래서 2021년도에 주택 가격이 급격히 올랐을 때 주택연금 중도 해지율이 함께 증가했습니다. 이런 점을 보아 주택연금은 주택 가격이 최고점을 찍었을 때 가입하는 것이 제일 유리하지 않을까 라는 생각이 듭니다.
그리고 주택연금 가입시 이사 가는 것이 번거롭고 가입 후에는 그 지역에만 머물러야 된다는 점과 초기 가입할 때 목돈이 필요하고 중도 해지시 연금액과 이자반환 등 많은 추가비용이 많이 발생할 수 있기 때문에 가입시 심사숙고해야 합니다.
자녀를 위해 집 한 채를 물려줘야지 라고 생각하시는 분들도 있겠지만 잘 생각해보면 100세 시대이고 21년 기준 우리나라 기대수명은 83.6세입니다. 앞으로 의료가 더 발달할 것이고 평균 기대수명이 90세도 충분히 될 수 있습니다. 90세에 자녀에게 집 한 채 물려줄 때면 자녀도 50에서 60세로 적은 나이가 아닐 겁니다. 그렇기 때문에 자녀를 위하는 것도 좋지만 고생한 과거의 나와 배우자를 위해 안정된 노후 생활을 우선적으로 고려해 보는 것도 좋을 것 같습니다.